房价刚刚出现下调迹象,就频频传出地方政府“救市”的消息。此间接受采访的专家指出,十八届三中全会关于“让市场在资源配置中起决定作用”的论断,同样适用于房地产业。政府干预房市的效果已被证明是“低效率”的。目前,政府出台政策救市,以行政手段干预房价,未顾及民众的感受,缺乏合法性基础。
挑战政策连续性
目前涉及房市调控的行政干预政策,皆出自上两届政府。这种宏观调控通过行政措施的使用而非以规章或法规的形式来实现的。对于这样一种非制度性的行政安排,新一届政府并未明确表态,也没有新动作。清华大学教授于安认为,这种情况下地方政府首先松动,从法律视角来看,跨届政令的统一性和延续性受到了挑战。
即使允许突破,政府干预房市的宏观调控也已被证明是“低效率”的。例如,上一届政府对房地产业和供给关系进行强力干预,连续出台若干个关于楼市的政策,见效并不明显。“教训是深刻的,需要反思。而究其根源,是不规范使用调控的问题。稳增长的宏观调控手段和措施,亟待法律规制。”于安说。
松动时机尚不成熟
为了救市,地方政府或是松绑限购,或是下调契税,更有明确祭出“限降令”的。
“从政府监管角度来讲,政府当然具有调控职能,但调控的时机是否到了,目前看来并不明确。”国家行政学院教授杨伟东说。
是否已经到了“非调不可”的地步?这是很多专家提出的质疑。一个最浅显的例子常被提及,即房价在很高的时候,地方政府并未如此积极主动地限制涨价,那么,为何要在房价刚要下降的时候就要救市呢?
来自经济学界的观点认为,我国房地产市场发展到现阶段,总体供需关系趋于平衡,市场泡沫挤出,市场空间缩小,房地产业正经历一个变革的阵痛期。在这个阶段,引导市场进行自发调整,要比盲目救市更为重要。
在经济学家马光远看来,房地产业目前“还活得不错”。他说:“为什么房地产一旦出现一些小小的问题,立即有人出来喊救,这是我们需要思考的一个问题。救的前提是,第一,严重影响宏观经济,给整个宏观经济造成系统性的风险。第二,严重影响金融系统,即一旦房价大幅度下跌或者说暴跌,对整个金融系统造成系统危险。但这两种情况都没有出现。”
不能让老百姓心凉
地方政府自顾自地进行调控,却未顾及民众的反应,在杨伟东看来,也是不合适的。
有评论直指“地方政府救市,让开发商心头一热,却易让老百姓心头一凉”。
杨伟东认为,即便政府要救市,也应基于一定的事实,将道理和理由明示给民众,比如楼市究竟到底到了什么状况,对社会经济的影响又到了什么程度,政府都应通过调查对此提出客观的评价和分析,并以相关数据来支撑。至少要让公众能因此信服调控的必要性。政府决策应慎重并采取开放的方式听取民众的意见,由此政府干预的合法性才能有支撑点。
北京中闻律师事务所律师吴革认为,恰恰是基于地方政府财政和房地产的利益捆绑,政府以中立角色进行干预的合法性基础是欠缺的。基于市场决定原则,正常情况下政府不应在市场波动的合理范围内加以干预。目前并未看出有整个社会经济因此受到极大影响的迹象。
重新审视制度安排
在政府调控的是是非非背后,更需要引起重视的,是如何理解住房制度与房地产业之间的关系。
于安说:“我们前几届政府按照香港模式来构建市场体系,现在看来需要全面反思。香港模式是多种模式中最自由化的,也是对住房需求者剥夺最严重的。它对房地产开发商最有利,对消费者则是极其不利的。这不符合中国大陆社会主义制度的要求。”
于安举例子说,香港有太平绅士的褒扬制度,却从来都不会让房地产商人出现在其中。房地产业在大众心目中的剥夺性可见一斑。
于安认为,房地产市场制度和住房制度的相互关系,是经济政策和社会政策的相互关系,不是简单的供给者和消费者的市场关系。尤其在我们有了科学发展观后,更应讲究二者的协调,并以此改变我们房地产市场的制度基础。
