“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”11月20日晚,房地产商SOHO中国董事长潘石屹发的这条微博,被网友迅速转发,并被许多媒体引用。潘石屹有1600多万粉丝,其中有不少是媒体从业人员。
潘所说的这个“好政策”,是中央政府正在部署落实的“不动产统一登记制度”。11月20日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度。
这一政策的效应似乎比潘石屹的预期来得要快。具体政策还没有出台,房价涨势就已受到影响。11月24日,光大证券按惯例发布的“一周市场回顾”表示,国务院常务会议提出的不动产统一登记制度所传递出的信息,影响到市场情绪,新房的房价涨幅开始出现小幅收窄。
但中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为,不动产统一登记制度不会使房价真正下跌。他认为,不动产登记制度虽然会使全国住房信息系统联网,但不能遏制房地产市场上的投机行为,更不能遏制房价上涨。因全国住房信息系统联网是为政府掌握房屋数据与出台政策提供参考,起到监控市场变化的手段,这一制度对反腐的作用远大于降房价的作用。
降房价也好,反腐也罢,这些争议表明,不动产统一登记制度已经在社会上产生了一定影响。
登记整合
中国对不动产的定义既包含土地、林地等自然资源本身,又包括土地上的建筑、林地上的树木等附着物。土地、耕地、林地、滩涂、海岛、房屋等,不仅涉及国土、农业、林业、建设等多个部门,而且登记程序、标准等也各有不同。
朱中一表示,这种分散登记的局面是基于历史等各方面原因而形成的。随着经济社会的发展,特别是市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高,这些做法就暴露出越来越多的弊端,越来越不适应经济社会发展的需要。
于是,中国政府要实行不动产统一登记制度,将分散到各部门的不动产登记职责整合起来,由国土资源部负责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”,建立的不动产登记信息管理基础平台,实现有关部门对不动产审批、交易和登记信息的共享,并推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。
朱中一说,刚刚闭幕的十八届三中全会提出要发挥市场在资源配置中的决定性作用,而实行市场经济的基本前提是产权清晰。不动产不仅是多数公众最大的财富体现,也是市场经济环境下最重要的交易物品和衡量指标,只有明确不动产的归属,不动产权利人的合法利益才能受到保护,市场交易的效率和安全才有更高保证,下一步改革才有基本前提。
由于不动产登记工作一直分散在多个部门,并由这些部门独立管理,相关的信息也都成了部门的独占资源。不仅企业、群众在办理贷款抵押手续、不动产转让手续等过程中需要在多个部门之间转来转去,而且,其他部门要想获得相关方面的信息资源,也要通过各种渠道、各种方式。如果部门之间关系不协调,工作人员不配合,还会产生很多扯皮现象。因此,整合不动产登记职责是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。将分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担,理顺了部门职责关系,通过提供“一站式”服务,减少了办证环节,将大大减轻企业和群众的负担。
房产登记最受关注
不动产包括土地、林地、房产等等,人们对房产登记的关注度最高。“建立不动产统一登记制度”引起了人们对房地产调控、信息透明、社会公平等诸多问题的讨论。
朱中一说,尽管不动产登记制度本身算不上房地产调控,但其对房地产市场的影响却是人们首先想到的问题,其原因与房地产牵涉的社会问题有关。
由于近几年房价飙升,加上许多腐败案件均涉及到房地产,一些人利用手中特权拥有很多套房产,引起人们的极度不满。人们认为,不动产统一登记制度会使得隐匿的房地产腐败暴露在阳光下,而这对于维护社会公平、打击贪腐无疑具有立竿见影的效果。
如果房产信息联网后,一些人对房地产投资的热情肯定会比较受打击,特别是灰色收入比较高的人群,可能就不会再选择投资房地产了。
光大证券的报告表示,整合不动产登记职责,现有分散在多部门的不动产登记职责将由一个部门承担,这或是房地产调控长效机制在短期内迈出的第一步,“我们认为,不动产统一登记制度的建立有利于明确农民的房地产权,促进城乡间不动产要素的流转,同时也将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息。”光大证券的报告说。
如何突破难题
中国在2007年出台《物权法》时就明确提出,不动产实行统一登记制度,但六年过去了这一制度仍没有建立起来。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,其原因主要是因为负责登记管理的部门不统一,不动产登记存在着“碎片化”现象,使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程。而且由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一,在实际操作中也会遇到很多困难。此外,因为牵涉到太多的利益关系,一些地方或部门不愿意主动配合。
“建立统一登记的最大难点在于涉及到个人私有财产或者隐私,人们存在理解上的误差,不愿意配合,这与国人有财不外露的观念有关,同时,也存在担心个人财产信息泄漏的危险。”韩长吉说。由于统一登记会触及部分人的利益,这些人不希望将这一财产暴露,如果一些地方政府不配合、官员信息难公开,加之基础数据整理庞杂等因素,均会对不动产统一登记制度的落实形成阻力。要落实不动产统一登记制度,就必须突破这些阻力。
韩长吉说,今年以来,新一届政府在转变政府职能方面做了很多工作,通过简政放权等方式深化行政体制改革,创新行政管理方式,不断为企业减负,增强市场活力。这也要求中央政府督促各有关部门加强对职责整合工作的落实,加快清理相关规章制度,做好有关事项的整理交接,确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。
中国土地学会地籍分会副主任谭峻也指出,土地统一登记难点主要是土地和房产的统一登记,因为这涉及土地、房产部门相关职能的整合,还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题,这些职能的整合和标准的统一,预期可能需耗费一两年的时间才能完成。
谭峻认为,统一不动产登记制度除了职能整合外,需要相关部门将自己登记的不动产信息向国土部门汇总,帮助国土部门对信息的真实性、完整性、可靠性进行把关,在此基础上,将各种信息归集到国土部门手中,由国土部门统一管理。但目前,分散在多个部门的不动产相关信息都不太完整、准确,甚至存在很多漏洞。如何确保不动产登记信息的全面、真实、完整,成了最重要的一项工作,这是在短时间内无法完成的,如果不投入大量的时间精力,很难确保不动产统一登记的工作取得满意效果。