国土部前期公布的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成，国土部对这一问题提出的解决方案规定：不得将两宗以上地块捆绑出让，不得毛地出让。
“过去出让的土地，有不少地块面积很大，开发商拿下后，因缺少资金或拆迁问题等很难开发。净地出让，缩小地块面积，都有利于避免土地闲置。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松指出。
也有人担心，如果开发商挖几个坑，打几根桩，就这么拖拖拉拉开发好多年或者分期开发，不也能达到捂地目的吗？
“新政策要求，一旦开工必须3年内竣工。严格执行该规定，将导致整个行业的巨变。拿到地尽快开发会逐步成为开发商的共识，房地产宏观调控效果将更明显，见地不见房的现象将大幅减少。”叶剑平说。
如何确定项目是否开工，是政策执行的关键。土地出让合同中是否约定了开工日期就成为焦点。记者采访发现，有的地方在和开发商签订土地出让合同时，根本就没有约定开工日期，这也就无法计算3年内能否竣工。
对此，国土部明确，从今年4月1日起，市县国土部门要建立房地产用地开竣工申报制度。土地出让合同签订后，通过网络在线上报，经国土资源部统一配号后方可作为正式文本签订，并将土地出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的重要内容。
“这就意味着如果地方政府出让土地后不上报，就拿不到电子监管号。拿不到号，就没法办理土地证。没土地证，就没法到银行贷款。而来自银行的资金是房地产业的‘命根子’，这就能从源头防止新的闲置用地产生，促使企业严格按合同办事，尽快把供出去的土地形成商品房供应。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先表示。
此外，对于开发商自身原因造成的闲置，国土资源部联合住房城乡建设、金融、证券等部门建立起协调机制，通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。
“一旦闲置发生，不仅丧失拿地资格，还会被限制上市融资和贷款，这些新规，给房企带来了更大的压力。一些房地产开发企业必然会想方设法加大开发土地的力度。急需资金的房地产开发企业，很可能会通过促销等方式加大销售力度，从而推动房价的回落。此举不仅将明显改善土地存量市场，也将规范新增土地市场，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发带来的风险。”黄小虎说。
“今年以来，管理部门加大清理闲置土地力度，一直对房地产闲置用地保持高压态势，这是房地产开发投资增速保持较高水平的一个重要原因。”赵松分析。
4.增加土地供给虽有制约因素，但潜力不小
住房和城乡建设部发布的信息显示，今年1—9月份全国已开工建设保障性安居住房520万套。按照规划，到2012年底，将累计解决2200多万户中低收入居民的住房困难。中国房地产业协会副会长朱中一表示，“十二五”房地产规划更加强调保障房投资，每年600万套保障房建设将成为常态。算下来，5年就是3000万套。
如此庞大的规模，意味着要投入非常多的土地资源、建设资金等。提高土地供给能力方面就变得非常重要。从现实情况看，持续增加土地供给虽有制约因素，但潜力不小。
目前，每年供出去的土地基本都来自土地的一级开发。保障性住房建设中，廉租房需要政府投入土地和建设资金，经济适用房需要投入土地，都会占用土地出让金，加大财政缺口，导致土地一级开发缺乏资金保障。
据了解，土地一级开发是一个巨大的市场，但在2007年建立土地收储制度后，往往由政府部门及其附属企事业单位开发，企业参与较少。近日，国土资源部明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。也就是说，土地一级开发将交给企业，政府承担“组织者”的任务。
“这样做，将会吸引更多的民间资本进入土地一级开发市场。不仅会加快一级土地开发的进度，提高供地能力，也会部分缓解地方政府财力紧张状况。”赵松解释说。
此外，增加保障住房用地供给的办法还很多，比如加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等，都能对抑制房价发挥作用。
未来土地供应的主力是农村建设用地转变成城市建设用地。据黄小虎测算，假设未来有10%的农村建设用地转化为城镇建设用地，则约有2.9万平方公里土地可供城市建设，后备资源充足。
有了供给能力，还要有一套完善的出让制度。记者了解到，在实际操作中，一些新设保障房类别供地还没有明确规定。比如，公租房建设就缺少基本的规划，其建设用地也亟待明确。
“土地供应是一种引致性需求，土地供应制度直接受住房供应体系的制约。也就是说，有什么样的住房制度就有什么样的土地供应方式。比如，与经济适用房制度相匹配的是划拨方式，实行的是零地价。理论上来说，公租房的开发建设用地是不能采用招拍挂形式的，政府也不宜完全采取无偿划拨的办法，究竟怎么提供土地亟须规范。”叶剑平呼吁。本报记者 于猛
