房地产调控让购房者观望情绪很浓. 一位市民在昆明春季房交会上观看楼盘模型。蔺以光摄
中国的房地产泡沫已经见顶.这是海口市一个小区。郭程摄
“中国的房地产泡沫已经见顶。房地产熊市或许会持续五年。在最低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。”经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在其博客中说。
谢国忠认为，目前中国房地产的拐点开始出现，原因是流动性收紧；政策引导；供求关系发生变化。
谢不是唯一一个预期中国房地产市场将结束上涨趋势的经济学家，许多经济学家都认为中国房地产市场将回归理性。无一例外，他们的理由都是中国政府为抑制房价而出台的一系列新政。
更严厉的政策
过去两年中国房价出现疯狂上涨，引起人们的担忧。今年4月，中国政府发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从金融、土地、信贷等方面入手稳定房价。当时市场认为，这一政策已够严厉，房价上涨势头将得到抑制，购房者观望情绪很浓，房屋成交量出现急剧下跌。然而，这一政策只维持了 4个月的有效期，从8月开始二手房成交量和成交价格开始回升。据国家统计局10月 15日发布的数据，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 9.1%，环比上涨0.5%。
房价的回升，使得政府担心房地产调控的效果，于是9月 29日国家发改委、财政部、国家税务总局、国土资源部、住房和城乡建设部等部门再次出台针对房地产市场的调控政策，在同一天下发了四份文件，从多方面进行调控。与过去历次所有调控相比，这次调控政策更为严厉。
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，住房和城乡建设部规定，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。目前为止，北京、上海、杭州、南京、宁波、福州、深圳等地都以纷纷出台本地住房限购政策，每户居民家庭限新购一套商品住房。
央行要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对于首次购买住房的客户最低首付由 20%提高到30%，二套房首付款不低于50%，房贷利率不低于基准利率的 1.1倍。要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
财税部门调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。
证监会还明确，房地产企业再融资需要征求国土资源部的意见，重点关注企业是否已经取得土地使用权，是否存在合法使用的法律障碍等。
相关部委还要求各地进一步加强市场监管，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
此外，住房建设部要求各地加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。
住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
很快见效
根据北京房地产交易管理网的数据，北京楼市10月上旬与 9月份相比有所降温，新建商品住宅成交量从9月上旬的3219套下降至 10月上旬的2060套，下跌了36%。二手房方面，从9月上旬的 5322套下降到10月上旬的1948套，下降了63.4%。
中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，新的调控政策特别是提高首付和限购令对渐趋火热的房地产市场产生明显的降温作用。
中央政府部门一直在密切监测今年4月调控以后的楼市运行态势，与以往调控政策总是比市场慢一拍相比， 9月29日的新政策出台速度这么快，就是因为决策层和主管部门随时掌握着市场的最新动态，也表明了政府坚决遏制房价过快上涨的决心。
严厉的调控政策对开发商影响最大的是拿地的信心以及拿地的资金，对于那些存在土地款到期、发债到期的开发商，尤其是业务类型单一住宅的开发商，其现金流将会受到严重冲击，可能会迫使此类开发商在一段时间内率先降价。
21世纪不动产集团市场总监林蕾预计，未来的楼市观望时间可能长达半年，但她同时提醒，消费者不要期望房价会立即大幅度下跌，因为开发商对政策也需要消化一段时期，而 8月以来回笼的资金也够开发商再支撑一段时间。“但大势不可违，量跌之后必将是价格的下跌。”
不会崩溃
谢国忠认为，政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。“我认为房地产泡沫不会突然破裂，而是在未来数年间慢慢泄气。”谢国忠说。
谢国忠表示，房地产市场回落给中国经济带来的负面影响将小于预期。许多利益集团一直在散布恐慌，说楼市泡沫破裂会导致经济崩溃。的确，房地产市场回落会使经济增长放缓，但是由于消费、出口、基础设施建设快速发展，未来十年内中国经济仍将表现很好。此外，楼市交易量跌幅会远小于价格，对 GDP的影响有限。
谢国忠认为，对房地产影响最大的其实是资本流动性，中国的流动性正在从高位缓慢收紧。政府为了避免通胀发生，正收紧货币政策，今年严格信贷投放，并数次提高存款准备金率。而资本流动性的另两大来源贸易顺差和热钱，随着国际大宗商品价格上涨和西方国家经济恢复迟缓，中国顺差上升的可能性不大。热钱虽然没有流出，但是流入似乎正在放缓。
谢国忠说，只要人民币汇率不大幅升值，中国的资本流动性就只会减少，而不会消失。如果人民币大幅升值，市场预期可能转向人民币贬值，这将形成资本流出的强大力量，导致房地产的崩溃。“我认为中国短期内不会允许人民币大幅升值，房地产崩溃不会出现。”谢国忠说。
附：今年前三季度中国房地产开发销售情况
前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长 36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为 70.2%。
前三季度，全国房屋新开工面积11.94亿平方米，增长 63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%。
前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长 8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。
前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长 32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资 452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金 21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长 18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。
（来源：国家统计局）
