如果翻开20年前中国许多地方政府印发的招商引资宣传手册，你会发现，为了吸引外商投资，除了税收优惠外，其中还有一条最吸引人的优惠条件，那就是，当地政府免费提供企业厂房建设用地。
正是由于免费提供土地，使得许多地方工业迅速发展。但现在，这些地方，特别是东部沿海城市，正在为无地可用而发愁。即使是出高价都没用，因为城市可用的建设用地已经用完了。没有建设用地，就无法满足企业建厂需求，经济建设想上一个台阶就有点儿难。
许多人把目光聚焦到了将于11月在北京召开的中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议上，人们对此次会议将论及的进一步推动的改革抱有极大期待，其中农村土地制度改革成了关注的焦点之一。
有消息人士向《北京周报》透露，此次会议将建立农村土地流转的市场化机制，即放松对农村建设用地使用权流转的规定，允许村集体在限定的条件内直接出售农村建设用地而不必再通过征地程序。该政策仅适用于农村建设用地，耕地不在此列。
目前，在农村土地改革中，最为敏感的是农村集体建设用地。按照社科院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计约有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。
农村集体建设用地如果不经政府征地转为国有土地，直接入市交易，将打破土地市场的政府高度垄断。如此一来，不仅意味着房地产价格将由市场重新发现，更将带来中国土地市场格局的巨变：它将创造百万亿元的投资机会，提供大量的工业和城市建设用地，促进中国以工业、就业为导向的新兴城镇化发展。这将是中国又一次重大改革突破。
渣打银行中国区首席经济学家王志浩认为，鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论，不太可能推出激进的举措，这也意味着，新一轮土地改革的成效在短期内的影响会是有限的，需要一段时间才能显现。
时 机
中国实行的是土地国有和集体所有政策，其中，农村土地为集体所有，分为耕地和农村建设用地。
1978年召开的中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议，确定了耕地家庭承包责任制，耕地被以家庭为单位进行了分割承包。而农村建设用地依然由村集体保留，用于农民自主房建设和乡村公共设施建设用地。
按照中国相关法律法规，农村土地只有当政府通过征用土地给予农民征地补偿金，将农村建设用地转变为城市建设用地后，才能进一步将其转为城市住宅、商业或工业用地等。除上述以外，农村土地的其他使用行为均属违法。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇表示，这种以城乡二元制和用途管制的土地制度在当前成了经济发展的一大制约因素。比如大量农村建设用地因不可流转而被闲置，也不具有市场价值，而许多城市的国有建设用地已经用完，为了发展经济，不得不征用农村土地，不管是耕地还是农村建设用地，只要需要，地方政府就会强制征收。由此导致的结果：一是地方政府将属于农民的土地，低价强制不平等征用，高价倒卖，世代以土地为生的农民，没有从土地的城市化中获得应有的利益，引发的恶性事件时有发生；二是越来越高的土地出让金，推高了房价；三是地方财政越来越依赖于土地倒卖。
“未来推进中国经济增长的重要动力之一,来自于城市化进程，但现有土地政策制约了城市化，经济增长模式转型需要改革土地制度。”周天勇说。
今年9月，中国在28个市县进行农村建设用地使用权流转试点，中国土地学会副理事长黄小虎表示，土地改革对于加快经济发展和城镇化建设、推进中国土地制度改革具备深远的意义，目前改革政府经营土地制度的时机已经成熟。
期 待
在周天勇看来，现在改革中国的土地制度，最需要的就是正视人口城市化和村庄衰落的客观趋势，跳出“18亿亩”红线思维来考虑和解决问题，扩大土地供给来源。
“18亿亩”红线，是上届中央政府确定的，为保证中国粮食安全，中国耕地面积不得低于18亿亩。
周天勇认为，可以在严格保护生态环境、发展节水技术、确立农民土地和宅地产权的前提下，改造盐碱沙漠滩涂低丘缓坡等未利用土地，以增加土地供应量。
针对此次土地改革具体内容，周天勇表示，最期待的就是能解决土地的所有权问题。周天勇建议取消和废止农村土地集体所有制，全部农村土地改为国有制，同时延长土地使用权，形成近似于私人的土地财产权。对土地的使用年期进行确权发证。使其在法律上均视为一种近似财产物权,有继承、交易、抵押、入股、出租等所有财产的物权属性。
周天勇说，1978年的以耕地家庭承包制为主的改革没有将土地转化为农民的财产，家庭承包使农民有了土地承包权，实现了“耕者有其田”，但土地属于集体所有，农民没有土地所有权。此次改革的方向就是要赋予农民土地财产权。
周天勇还表示，在土地交易方面，应该废除政府卖地的格局,取消土地的行政“招拍挂”。所有土地，不管是法人拥有还是自然人拥有的土地使用权，都平等地进入农地、建设用地等各类交易市场，改变土地供应的行政寡头垄断格局，平等入市。
国务院发展研究中心农村经济研究部副主任刘守英表示，土地制度改革的根本目标是为经济发展转型和可持续的城镇化提供制度保障。期待此轮土地改革按照宪法多种所有制共同发展和平等保护物权的精神，建立城市国有土地与农村集体土地两种所有制权利平等的土地产权制度，不管是城市国有土地，还是农村集体土地，都能平等的进入土地市场进行公平的交易。
但要做到这点并不容易，刘守英说，首先要完善政策和相关法律，从法律上落实土地承包关系长久不变制度，明确集体土地承包始点。建立土地承包权与土地经营权可分离的制度，依法平等保护土地承包权和经营权。完善土地流转制度和办法，遵循自愿、依法、有偿原则，地租归原土地承包权农户，土地流转必须与原承包者签订合同。
其次中央政府必须尽快完成对农村所有土地资源的确权、登记和颁证，将所有土地资源确权到每个农民手中，并按照《物权法》的要求，尽快出台不动产统一登记法律法规，推进实施以土地为基础的不动产统一登记制度，统一法律依据、登记机关和权属证书等。
刘守英表示，鉴于土地制度改革牵一发而动全身，建议先选取若干典型地区进行试验，再予以总结，上升到国家政策。与此同时，就改革议程和优先顺序进行全面部署。
刘守英建议本轮土地改革分三阶段进行，第一阶段到明年年底，在总结现有土地改革试点经验的基础上，扩大土地制度综合试点范围；完成承包地、宅基地、林地等确权登记颁证；推进土地利用结构优化和存量建设用地进入市场改革；实施以公平补偿为核心的征地制度改革；规范地方融资平台、扩大地方自主发债范围。第二阶段是2015年到2017年，用两年时间建成城乡统一的土地市场。第三阶段2018年到2020年，基本确立其一套现代土地管理体制。
附： 中国农村土地征用情况
根据国土资源部资料显示：1996年-2010年，全国征用农村土地作城市建设用地增加7410万亩，有3000多万农民失去土地。2010年-2020年，全国还需要安排新增建设用地5250万亩，其中占用耕地约3000万亩。按照目前全国人均耕地水平和现阶段每征收一亩耕地大约造成0.78个失地农民测算，这一阶段将有2300万农民失去土地。
