④ 调控应避免"误伤"刚性需求
——建议尽快开展住房普查,使调控政策更有针对性
在北京一家媒体工作的杨大伟,本打算"买新卖旧",卖掉小房,购买一套100平方米的新房改善住房条件｡总价240万,并且已经交纳了定金｡但刚签完合同,二套房贷首付不得低于五成的政策出台,让杨大伟很头疼｡"本来准备付72万首付,剩下的先贷款,再卖旧房子｡政策一调整,要多付48万首付,一点办法都没有｡"和开发商协商后,开发商表示可以退房但不退定金｡眼看着5月底房子就要封顶,如果到时候不能支付足额首付,每天要交纳万分之三的滞纳金｡杨大伟一筹莫展｡
尽管本轮楼市调控仍然支持居民自住型购房需求,但事实上,由于一系列严厉的政策在短时期内频频出台,许多刚性需求的购房者和杨大伟一样遇到麻烦｡
以改善型购房为例,尽管政策并不限制杨大伟这样的"买新卖旧",但先买新､后卖旧,就会被划入二套房之列,首付成本大幅提高｡如果先卖旧､后买新,尽管不算二套房,但购房者必须解决新旧交替的过渡居住问题,十分不便｡
近年来,我国房地产市场波动的周期越来越短,从过去的3年左右,发展到近年来以1年为单位波动,甚至出现"单数年看涨､偶数年看跌"的怪现状｡不仅周期短,涨跌的幅度也越来越大｡一旦受到抑制的刚性需求集中入场,供应跟不上的话,房价有可能再次出现暴涨｡
"要维持房地产市场的长期平稳健康发展,必须支持普通百姓的刚性住房需求｡"朱中一说,调控政策在具体执行过程中,要有堵有疏,让刚性需求有合理的渠道释放｡
朱中一表示,本轮房地产市场调控与过去最大的不同,就是在大力抑制投资投机性需求的同时,提出努力增加供应,尤其是适合"刚性需求"的中低价位､中小套型普通商品房以及保障性住房供应｡许多有刚性需求的普通家庭,将来会有更多的渠道解决住房问题,不用全部冲进房地产市场｡对楼市供应的压力将有所减轻｡
为了让住房政策更加合理,当前,各地都在编制今后几年的住房建设规划｡"政府必须了解清楚当地的住房需求结构,特别是有多少刚性需求,要建设什么样的户型｡这样才能制定合理的住房建设规划｡"朱中一表示,现在我们十分缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据,导致许多调控政策的可操作性比较差,极易发生"一刀切","误伤"刚性需求的情况｡
"最好的方法是尽快组织一次住房普查｡"朱中一建议,"如果一个三口之家有两套房,再买第三套,一定是投资或投机性需求｡有了住房普查的基本数据,调控政策的目标才有可能实现,房地产市场长期平稳健康发展,也才有了基础｡"
