② 刚性需求难以支撑高房价
——不受价格影响的"纯刚性需求"非常少,受价格､政策等影响,大部分刚性需求会推迟实现
"现在房价有一些回调,我建议您赶紧出手,楼市还是有大量刚性需求的,调整一段时间以后房价还是会涨的｡"在某楼盘售楼处,销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者,"前两年的市场变化就是最好的例子,您一定清楚｡"
房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后,2009年4月份起,观望了一年的刚性需求大量释放,成为带动市场回暖的第一股力量,也阻止了房价进一步下跌｡
如今,在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛,部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调｡客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?
"刚性需求尽管客观存在,但它不是支撑高房价的理由｡"林倩表示,和经济学对刚性需求的定义不同,大多数人所说的住房刚性需求,只是说需求客观存在､迟早会入市,但并非不受价格影响｡楼市里真正不受价格影响的"纯刚性需求"非常少｡
链家地产花家地店业务员郭威告诉记者,房地产调控新政出台以来,该店的成交量迅速下滑了近80%,"现在还在买房的这20%客户,大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的｡他们的需求几乎不受价格影响,这部分应该是真正的刚性需求｡"郭威说｡
专家认为,在住房供需中,受价格､政策和心理预期的影响,大部分刚性需求可以推迟实现,不会盲目地冲进市场｡
对普通家庭而言,一套住房可能需要几十年的积蓄,如果不具备足够的购买力,购房者"有心无力",再刚性的需求也无法转变成有效需求｡只有房价回调到部分购房者能承受的程度,刚性需求才有可能释放｡
由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求,实际上也限制了相当大一部分改善性需求｡
此外,调控政策出台以来,房价过快上涨的势头已经得到初步遏制,政策的短期效果已经体现出来｡在"买涨不买跌"的心理预期影响下,如果房价进入下行通道,大量刚性需求会选择观望｡
据北京市房地产交易管理网数据分析,新政出台一个月来,自4月16日—5月13日,北京二手房住宅成交量24455套,较上月同期(3月16日—4月13日)的29033套,下滑15.7%;其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套,降幅相对更大,同比达42.2%｡
"交易量的大幅下滑,充分说明了楼市这种刚性需求的独特性｡观望导致成交量下滑,下一步必然带来房价的回落｡"林倩表示,"仅靠刚性需求,不能支撑高房价｡"
