5月份以来,随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施,一度热得烫手的楼市出现新变化:银行拧紧信贷"龙头"､楼市重现打折促销､二手房交易量锐减｡但是,房价究竟向何处去,仍然显得扑朔迷离,各种各样的论调更是此起彼伏｡
有的说,有刚性需求在,房价迟早还要涨;有的说,有耕地"红线"的限制,房子永远是供不应求;还有的说,房价涨得终归会比CPI增幅快,投资房地产不会赔……房地产走势关乎民生改善,关系经济全局｡该如何看待这种种说法?楼市乱象的背后是什么?《民生周刊》从今天起推出系列报道,对楼市的一些基本情况进行分析｡
——编者
"这房价迟早还要涨上去｡那么多要结婚的､在北京工作的,都要有房啊,这就是刚性需求｡"北京中心城区一位业主这样说｡
最近北京等大城市房价涨幅回落,但许多人仍坚持认为,房价跌不到哪儿去｡有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租,等待着将来房价再次上涨｡
事实上,房地产界一直以来有一个观点:由于大量刚性需求存在,支撑了我国房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调｡在大多数人还搞不清楚什么是"刚性需求"的情况下,这一观点却已经被普遍接受｡
究竟哪些需求属于"刚性需求"?它真的能决定房价走势,或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查｡
① 楼市的刚性需求在哪里
——买房自住的需求一直大量存在,同时,自住兼投资的混合型需求迅速上升,甚至接近一半
按照经济学基本概念,所谓刚性需求,是指供求关系中受价格影响较小的需求部分｡也就是说,某种商品无论价格涨跌,对人们购买这种商品的行为影响较小｡但由于一套住房的价值巨大,住房的刚性需求界定起来复杂得多,至今并没有权威的定义｡
中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009—2010)》认为,住房的真实需求,是老百姓在居住层面上的最基础需求,主要受收入增长､人口流动､就业等基本因素的影响,具有一定的刚性｡
"最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求｡"北京链家地产副总裁林倩告诉记者,"业界比较认可的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求｡其中既包括首次购房,也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房｡"
具体看,在当前市场上,由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄,基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大｡
同时,我国已进入城市化加速发展时期,意味着将有更多人住到城市里,由此带来的购房需求不可忽视｡去年以来房价上涨较快的北京､上海､深圳甚至西部的银川市,都是外来人口购房比例较高的城市,对大城市而言,这也是刚性需求｡
此外,1998年前后许多居民购买了"房改房",经过10年左右时间,由于当年的住房在户型､功能上不完善,这些家庭纷纷进入住房改善期,这部分改善型的购房需求,刚性同样较强｡
2009年,全国商品房销售面积近9.4亿平方米,比上年增长42.1%｡有多少是刚性需求带动的?
链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机｡结果显示,2009年1月到9月底,自住为主的需求占60%以上｡但从第四季度开始发生明显变化,大量投资型和投机性需求入场,自住需求降到50%左右｡而今年一季度,更是降到50%以下,投资型需求已经成为主流｡
尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况,但基本体现出去年以来购房需求结构的变化｡林倩说,实际上,许多购房者买房既可以自住､改善,也期望房价上涨以后可以获得投资收益,甚至为了抵御通胀而购房,大约有40%的客户是这种混合型的需求｡因此,市场上到底有多少刚性需求,无法清晰界定｡
"可以确定的是,未来一段时间,刚性需求仍然大量存在｡"中国房地产协会秘书长朱中一分析道,我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的,到2008年末,我国城镇实有住房总面积124亿平方米,但户均才不过60平方米,只能达到初步脱困的标准｡10年来,每百户城镇家庭中,每年只能有3到4户住进新房｡在快速城镇化､消费结构升级､"小家庭"增加以及传统观念等因素影响下,普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大｡
