1月2日，财政部、国家发展改革委、人民银行、银监会四部门联合发出通知，规范地方政府的债务行为。这是中国在新一年里涉及到房地产市场的第一个政策。
通知要求，地方政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债的资金来源，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
政策的背后，是中国房地产调控中各方的博弈，甚至是面对房价调控效果的一种无奈，因为中国一直严控的房地产市场在年末岁初又出现了大幅上涨的迹象。北京市住建委数据显示，2012年全年北京住宅（剔除保障性住房）成交总套数为26万套，比2011年全年大增了67%。而在北京市房地产中介挂牌的房产价格，2012年末也比年初时上涨了10%至15%左右。上海市城乡建设和交通委员会数据也显示，2012年12月份上海的商品住宅成交量已达110万平方米左右，创下23个月来的新高。
随着成交量的扩大，房价、地价也出现了上涨。房地产企业拿地积极性高涨，2012年12月份北京市土地拍卖中，甚至出现了新的地王。而许多在2012年撤出中国房地产市场的外资，又开始逐渐回转，中国房地产上市公司股票价格更是在这一波房地产销售回升中一路上扬。
这是短暂的上涨，还是预示着2013年中国房地产市场会出现一波反弹？中央政府会不会出台新的更严厉的政策压制房价上涨？
去年12月中召开的中央经济工作会议上提出的“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，中央进一步强调加强楼市调控，其实预示着，国内房地产市场经过两年的调整，尽管小有成绩，但与最初的宏观调控目标还有差距。这不仅表现为房地产价格与大多数民众有支付能力的理性价格有差距，还体现在当前房地产市场的性质还没有真正转型，投机炒作现象并未彻底杜绝。2013年住房市场政策或房地产宏观调控，会更加注重让住房价格回归理性。
中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，2013年房地产调控最大的困难可能是中央经济工作会议上提出的“城镇化是扩大内需的最大潜力所在”，“要积极稳妥的推进城镇化”等，这表明城镇化是2013年新一届中央政府的工作重点，而城镇化的发展需要房地产建设的支撑，这等于给2013年的中国房地产市场注入了一剂强心针。
但易宪容认为，城镇化需要促进稳定投资，并不意味着单纯利用房地产带动城镇化。如何处理好城镇化和房地产调控的关系，将考验中央政府的智慧。“城镇化在成为中国经济增长点的过程中，加强房地产市场调控和住房保障工作应该成为重要手段，这样可以防止城镇化过程中房地产建设的一哄而上，防止过去房地产热给经济的健康发展带来的负面影响重演。城镇化趋势下，楼市调控应继续从严。”易宪容说。
走势难断
由于房价上涨过快，引起民众不满，中央政府从2010年起在全国实行严格的楼市调控“限购令”，房价猛涨的势头很快被控制住。2012年为巩固楼市调控成果，中央政府坚定不移地继续加大政策实施力度，坚持限购等房地产调控政策不放松。
但2012年12月13日中国社科院发布的《住房绿皮书》表示，2012年依然只是抑制了房价的过快上涨，没有实现“房价理性回归”的最优目标。“近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。”《住房绿皮书》这样说。
《住房绿皮书》担心，在多数城市出现房价温和上涨的趋势下，如果中央不采取有效措施，地方政府执行调控政策会变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。而对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘。“从总体上看，2013年全国城市的改善性需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市。”《住房绿皮书》说。
《住房绿皮书》主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，地方财政仍然走不出依靠土地财政的局面。2012年全国财政收入超过10万亿，土地出让收入占比依然在20%以上。中央对房地产实施宏观调控，使得地方土地财政下降的背景下，地方政府救市的动力也大增，在调控政策的执行方面或将存在放松，这也可能导致房地产市场的反弹。
但也有许多人看空2013年的中国房地产市场。国务院发展研究中心金融研究所荣誉所长夏斌认为，2013年中国的经济仍然将处于稳增长与调结构的平衡之中，不要期望房地产出现反弹。
夏斌说，全球经济仍然低迷，中国出口仍然存在很大压力，而且过去以政府为主导的投资模式也不可持续，这使得经济的困难，在2013年仍然存在。在这种情况下，房地产调控的措施在什么时候退出要取决于投资的替代和稳增长的状况，从目前经济和房地产市场情况来看，调控政策在2013年不可能会退出。
独立经济学家谢国忠比夏斌更看空房市，“家里有空房子赶快卖掉。”谢国忠在其博客上这样呼吁。他认为，近期的房地产市场回暖并非真正反弹，而是泡沫前的反复震荡。
调控难松
中国的房地产调控政策在2013年是会放松？还是会加码？对于这个问题，倪鹏飞表示，放松是不可能的，加码也不能排除，因为中央的房地产调控政策目前面临诸多不利因素。
首先，全球经济复苏缓慢或持续低迷，使得中国的出口形势持续严峻；同时，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通胀的潜在压力大。此外，国际资本仍觊觎中国的房地产市场。
其二，国内经济动力不足。除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现反复，可能影响房地产调控。
第三，地方政府财政吃紧。此外，各地情况千差万别，区别对待的调控政策组合难以形成，缺乏可操作性、调控机制不健全等因素也是不利因素。
2012年12月25日北京召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房与城乡建设部部长姜伟新强调，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，2013年要新开工建设600万套保障性住房，同时把保障房配套设施建设放在重要位置。
张大伟说，时下中国经济正经历结构转型，经济增长日渐出现放缓迹象，现有调控政策再次升级的可能性较低。尤其在中央领导层过渡的关键时期，房地产市场调控更需保持政策的稳定性和连贯性。因此，在维稳的诉求之下，“限购”、“限贷”等行政调控手段在短期内将暂无放松的可能。
