众所周知，房地产市场具有明显的季节效应，反映了房地产市场的预期和趋势，“金九银十”的季节效应是中国房地产市场的晴雨表。

　　“十九大”之后，中国房地产市场很难出现“金九银十”的季节效应， “金九银十”的季节效应日益减弱，一方面表明消费者和投资者预期日趋理性和稳定；另一方面表明中国房地产市场进入平稳发展时期，“房住不炒”政策持续发挥作用，经济正在“脱虚向实”。

　　众所周知，房地产市场具有明显的季节效应，反映了房地产市场的预期和趋势，“金九银十”的季节效应是中国房地产市场的晴雨表。但是，“十九大”之后，中国房地产市场很难出现“金九银十”的季节效应，“金九银十”的季节效应日益减弱，一方面表明消费者和投资者预期日趋理性和稳定；另一方面表明中国房地产市场进入平稳发展时期，“房住不炒”政策持续发挥作用，经济正在“脱虚向实”。

　　中国房地产市场的下调期和季节效应不仅反映在需求上，而且反映在供给上。“房住不炒”政策以及“脱虚向实”经济结构的调整，不仅从需求上减弱了房地产市场的季节效应，而且从供给上减弱了房地产市场的季节效应。房地产开发企业对房地产市场比较悲观，“金九银十”的季节效应难以重现。

　　尽管“金九银十”的季节效应日趋减弱，但中国房地产市场价格仍高企，房价增长缓慢，房价基本稳定。基于目前形势，我们可对中国房地产市场未来发展趋势做出如下四点判断：

　　第一，房地产市场政策和宏观经济政策显著影响未来房地产市场走势。在“房住不炒”定位以及经济结构“脱虚向实”调整下，房地产销售会持续走低，“金九银十”的季节效应难以重现。

　　第二，不同房屋市场的季节效应和未来走势不同。商业用房和办公楼市场的季节效应主要受经济结构调整的影响，住宅市场的季节效应不仅受经济结构调整的影响，而且受“房住不炒”政策的影响，但商品用房和办公楼市场的季节效应大于住宅市场的季节效应。因此，未来商业物业市场的下调趋势较住宅市场的下调趋势更加明显。

　　第三，预期显著影响未来房地产市场走势。需求者预期和供给者预期均影响房地产市场走势，但供给者预期较需求者预期更加悲观，导致房地产竣工面积和土地储备的下降幅度大于房地产销售面积下降幅度。此外，需求者和供给者对不同房地产市场的预期也存在异质性。相对住宅市场，需求者和供给者均不看好办公楼和商业用房市场，未来办公楼市场和商业用房市场下调幅度要大于住宅市场。

　　第四，房价下调压力加大。目前中国不同物业商品房房价企稳，尚未出现明显的下降，“稳房价”目标基本实现，但随着“房住不炒”长效机制和“脱虚向实”经济结构的持续调整，未来房价存在较大的下行压力，房贷和地方债面临较大的风险，应提前预警和防范由房地产市场风险引发的系统性防范。（作者系中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任）