中国的房地产企业正承受着来自国土部门的压力,他们被告知,如果获得的土地不能按期开发,将被处以高额的罚款或者被收回。

让房地产开发商们担惊的是,他们不能像过去那样将这些告知当做耳边风了,因为有一些企业已经因为拍卖所得的土地没有按期开发而受到了处罚,有些地块被国土部门收了回去。

南昌市国土资源局2009年12月 11日发布公告,因两年未动工建设,依法无偿收回南昌正荣置业有限公司 2007年受让的40.52亩国有土地使用权。

2009年12月底,广州市国土房管局公告说,他们已经收回了 16块闲置土地,共计面积约43.4公顷,其中包括恒大地产、富力地产、金地集团等中国主要上市地产公司拍卖所得的土地。

 中国房价涨幅最大的城市上海也于2010年初发布公告,拟收回和督促开工 8块闲置土地。上海市国土局的消息称,这8快闲置土地总面积达66公顷,其中有 7块闲置超过2年以上。

早在1999年4月26日中国国土资源部就通过了《闲置土地处置办法》,规定 “超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满 2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权”。

之后,国务院和国土资源部多次要求各地严查闲置用地。2004年,国土资源部对全国所有城市、建制镇规划区范围内的闲置土地、空闲土地和批而未供土地进行了全面调查,并督促各地处置利用。

2008年,国土资源部又全面开展并完成了全国闲置土地的清理处置工作,对截至2007年底的闲置土地进行了全面清理和处置。特别是在 2008年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,除重申《闲置土地处置办法》的内容外,还要求对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。并要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足 1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信;违规提供贷款和核准融资的,要追究相关责任人的责任。并要求 2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

出台这些政策的背景是,进入市场的土地被大量闲置。建设银行在2007年 7月30日发布的研究报告显示:2001年初至2007年 5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,也就是说 7年内近半入市土地未开发。

但房地产开发商对打击囤地的政策以前一直没有给予太多在意,因为中央政府打击囤地的这些政策,并没有被地方政府认真执行。由于土地买卖会给地方政府带来巨额的财政收入,因此地方政府官员出于保证地方经济增长的目的,不会采取实质性的打击房地产商囤地的措施。

地方政府的查办不力,让开发商“囤地”的胆量越来越大。 2009年12月23日上午,国土资源部在京召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会透露,根据国土资源部前期的调查,目前全国闲置的房地产用地大约 1万公顷。

在2009年里,与经济受金融危机影响下滑的局面形成反差的是,中国的房价出现了 “疯狂”的上涨,越来越引起中央政府以及经济学家们的担忧。打击囤地,督促房地产商开发受让的闲置土地,成了中央政府稳定房价的一剂药方。

在中央部委的高压下,地方国土部门终于采取了实质性的措施:开发商对所得土地要么按期开工,要么接受高额罚款直至被政府收回。

 三项措施监督开发商土地使用

 作为土地使用的管理者,国土资源部对进入市场的土地出现闲置负有不可推卸的责任。国土资源部土地利用管理司司长廖永林明确表示,要构建有效的闲置土地发现和处置机制,防止产生新的闲置土地,促进已供土地的及时开发利用。

廖永林说,国土资源部将采取三项措施防止新的闲置土地出现。一是进一步规范土地供应行为,完善土地出让合同和划拨决定书,对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。各地必须将各类已供土地的开发利用情况,包括已供土地的受让人、位置、面积、用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况、合同约定的开竣工时间等宗地信息上传,通过中国土地市场网( www.landchina.com)向社会公开。

二是进一步加大土地开发利用监管力度,落实监管责任。省级国土资源部门要督促检查市、县国土资源部门,采取切实有效措施,落实已供应土地开发利用监管责任,实时掌握已供土地特别是房地产用地的开发利用情况,通过土地市场动态监测与监管系统及时上传国土资源部。

三是进一步加强监督检查,督促各地严格落实闲置土地处置政策,及时处置闲置土地。国土资源部要求, 2010年2月底前,省级国土资源部门必须将当地目前的闲置土地处置情况报国土资源部,并及时向社会公布。国土部对其中的 18宗房地产开发闲置土地亲自督办,涉及9个省份。

廖永林说,国土资源部的目的是使已供土地及时建成各类住房,以适应人民群众居住需要。

各方反应

对于中央严厉打击囤地的做法,经济学者们表示了支持。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,就土地供应而言,假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是,这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉 7000万平方米,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。由此可见,如果一味强调供地,而忽视了供地后的严格监管,增加土地供应的实际效果将大打折扣。

“当务之急是在增加土地供应的同时,加强土地出让后的开发利用监管,实时公开开发商土地开发利用进度,保护购房者的知情权和监督权。同时,要问责纵容开发商囤地的地方政府,让房地产开发中的腐败现象无处藏身。”易宪容说。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为,目前的高地价、高房价和一些公司囤地有着密切关系。 “如果一边天价拿地,一边大量闲置,这对房地产市场有巨大破坏力。”

北大房地产研究所所长陈国强认为,打击开发商囤地行为,关键还是要看政府的执行力。“像闲置满两年无偿收回等,是早就有的规定。”

但房地产开发商对打击囤地的行为表示了不满,华远地产董事长任志强表示,如果国土部门加大土地供应,开发商就不会去囤地。

国家统计局的数据显示,2009年前七个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积 16309万平方米,同比下降25.8%。“土地供应面积的减少,令开发商担心下一顿没有了,因此是要囤地的。手里有粮,心中才不慌。”任志强说。

对于任志强的说法,国土资源部副部长贠小苏表示了反对。贠小苏说,截至2009年底,全国房地产开发企业手中已经拥有近 300万亩的土地,今后两三年房地产开发用地没有问题。此外,全国各级土地储备中心储备土地22万公顷以上,增加房地产供地和实施房地产用地调控也完全有保障。