在业内，潘石屹不是最有钱的，但却是最能赚取利润的一位；他担任董事长的SOHO中国有限公司也不是规模最大的，但总是能吸引他人的眼球，更能不断开拓出带有浓重“潘氏色彩”的疆界。

潘石屹最近对《北京周报》表示，作为4月下旬召开的本年度博鳌亚洲论坛“房地产业绿色议程”的主持人， 他将“少说多听”。

潘石屹给不少人的印象是“健谈”、“会说”。这位颇具传奇色彩、在中国西北农村长大的房地产商，有着影视明星般的知名度（他也确实主演过一部故事片），是新闻媒体追逐的对象，从新浪网站邀请他开博客不到一年的时间里，其点击量就轻松超过了2000万……“如果有机会我什么都想尝试一下”。当然，他也不时引起争议--在其谈话和所写的文章中，无论是有关房地产本行还是超出这一范围。

“其实，我发现自己最适合的还是做房地产。”潘石屹自我评价道。种种事例也证实了这一判断。比如，他有本事把最不好卖的楼层很快卖出去，而且卖价大约高出普通价格的30%以上。“窍门”之一是，把楼房最下两层做成复式的，给它配一个单独的停车场和草坪花园，起名“花园别墅型”--“回家不用从楼层公共大厅的门进去，您家是独门独院”……同样，对最顶端的难销单元，也做了一个复式，起名“空中别墅型”，水塔、电梯机房等的四周由草坪围绕，一家送100平方米，销售价格一下子就起来了。

当别的房地产商由于质量问题与业主打得不可开交的时候，潘石屹却几次提出“无理由退房”，原买主只需签个名字，剩下的诸如到有关部门办理退还房产证手续等均由公司负责完成……这害得竞争对手直喊他“破坏行业秩序”。而潘旗下每一个销售代表手中都有几十个“排队等候”的准客户，可以做到“当天退房，当天就卖出去”。

“我总在想，我们的竞争优势是什么呢？应该是新的观念、思想和不断创新的做法，这很关键。对一个市场来讲，你这个企业是不是有创新力，最好的印证就是人们肯不肯从口袋里掏出钱来买你的产品。”潘石屹说。

他是中国内地很早就与国际级建筑师合作的地产商。2005年，其公司投资2400万美元，约请亚洲地区12位著名建筑师，给他们最大自由，在长城边上8平方公里的山谷中设计和建造一个私人住宅的当代前卫建筑博物馆，让人们“看到建筑的更多可能性”，后来荣获第8届意大利威尼斯双年展国际建筑展“建筑艺术推动大奖”。此外包括于海南省博鳌开发的“蓝色海岸”，与其是一个个项目，不如说是一件件潘石屹经过深思熟虑的实验品。他很清楚其中的风险和代价，但更希望通过具有试验性的举动，影响中国的建筑师、开发商和消费者。“中国的建筑量非常大，但大多是在重复一些没有个性的东西”。

“可是，光有建筑理念是不够的，客户最关心的是商品房质量和售后服务问题。”潘石屹表示。他把租赁服务当作发展商提供的“终极服务”。在他眼里，一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租赁市场的表现--因为某个项目房屋的售价可能会受多种因素影响，但租金回报水平是最为真实地反映该项目价值的因素。他的营销人员会围绕着“升值卖点”，为买家设计出清晰的租金回报率（计算房屋售出后租金水平和房款回收速度的指标）说明。

绿色 绿色

对于“绿色”的话题，潘石屹自然也不免有话要说，更有事情要做。在平时，他“能不开车就不开”。

“大家不应该一边埋怨空气污染、气候变暖，一边在自己的工作和所从事的行业中却没有一点绿色环保的意识。”在他看来，虽然环境保护对房地产行业来说是一个新课题，但这也是房地产商社会责任的具体表现。

“统计数据显示，在一些发达城市，建筑物所消耗的能源占城市所有能源消耗的50%以上，因此建筑是否绿色环保对未来全社会的能源消耗关系很大。”潘石屹指出。

在谈到建筑和房地产行业的绿色环保时，人们往往把精力和注意力集中在环保材料和设备上，而潘石屹则认为，这些固然很重要，可对建筑和房地产行业来说，这并不是唯一的，“最主要的应当是在城市规划和建筑设计阶段就充分考虑到绿色环保节能的问题，否则就是在舍本逐末，抓住了芝麻却丢掉了西瓜。”

“如果城市规划中按照传统的指导思想把城市的功能进行严格的分区，把居住区、办公区、购物区完全分开，这样造成的结果是，白天或晚上，总有一个地区基本无人使用，大量的空间、能源处于闲置浪费状态。”潘石屹举了美国华尔街的例子，“大约12年前，我去过那里，一到中午街道就被人挤得满满的，可晚上却是‘黑灯瞎火’，马路、停车位全都是空的，工作在其中的人们非常辛劳而没有效率，因为大量的时间和精力浪费在交通拥挤的路上，消耗了汽油，又排放大量废气，这样规划和设计出来的城市一定不是环保和节能的。”

国际上有一个通用的指标，即一平米建筑每年消耗多少公斤标煤（把电、暖气等算到里边）。而潘石屹则坦言“这个指标没有太大意义”--因为它并不管建筑是否有人使用，使用者的数量多少，为社会创造了多少就业机会，或又为社会贡献了多少GDP、税金……“只是从建筑的本身去评价。”他表示，这种单一对建筑的衡量，如果不与人、社会和经济的问题联系在一起，很可能会得出一个可笑的结论：“不适合人使用的建筑，没有人居住的建筑是最环保的建筑”。

在上世纪90年代，潘石屹敏锐地发觉并导入“SOHO”(Small Office Home Office，家庭小办公室)的概念，并建起了“SOHO现代城”--集写字楼和住宅区为一体，同时设有商店、餐饮和体育设施，成为自给自足的“城中之城”。

SOHO的打造是基于潘石屹对市场发展和时代走向的一个判断：在信息化时代，家、办公室、工厂之间的功能界限日益模糊。“现代城”以简单的线条勾勒和宽大的门窗为特色，户型设计最大的细节是取消了阳台，代之以全落地窗，这在当时北京的住宅当中是独一无二的，更重要的是，它模糊了中西建筑风格的界限，就像北京人如今的文化氛围一样，不仅仅在居家或办公空间上提供了灵活性，更顺应了中国经济中颇具活力的小型私营公司迅速增长的大趋势。此后他又接连开发了“建外SOHO”等几处，建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城，展示出一种混合的都市氛围。据潘石屹介绍，当初在建“现代城”时考虑更多的是能不能将一个个单元做得更中性一些，既可以办公，又可以居住。而在规划“建外SOHO”时，考虑的则是一个小城市的整个系统。

欣赏SOHO系列这种能够满足不同需求的“大杂烩”式建筑的消费者大有人在，因此很好卖。仅2001年完工的SOHO现代城一项就连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。

“做房地产最基本点便是从人的行为出发，考虑给不同的人营造什么样的空间。而只有一个人性化的、各种功能配套齐全，并互相融合的楼群，才是真正绿色环保的。”潘石屹总结道。

地段 地段 地段

毫无疑问，对房地产商而言，地段的选择是至关重要的。在这方面，潘石屹显露出过人的判断力与果敢。

十多年前，大家普遍认为北京的西边是“好地段”--那里有“金融一条街”、“中国硅谷”，等等。而潘石屹与夫人张欣--自己最亲密的商业合作伙伴（公司的另一位总裁）、拥有剑桥大学经济学硕士学位，却一致决定把自己SOHO公司的第一个项目（建“现代城”）选在东边，理由是这里夜晚的灯火更“旺”--他们觉得市场经济的活力跟晚上灯光的明亮程度有很大的关系。

1987年，24岁的潘石屹从政府机关辞职，选择下海的“地段”是新兴的“经济特区”深圳和海口。“这些地方要大力建设，建设就要造房子，造房子就要烧砖。”出于这样的考虑，他甚至进了砖厂，不久又当上厂长……再不久，他和几位朋友一起“正式”开始了自己的房地产开发生涯，最终适应市场需求而赢得第一桶金。

此时，潘石屹查到2个数字--北京市当时人均住房面积7平方米，而海口市则比之多好几倍。在大批资金流进这块正在开发的土地的情况下，他却说服合作伙伴撤退--因为北京是最好的地段。在北京，他们拿到营业执照之后便开始到处找地。“有人介绍了一块地，我一看，不错，是地铁上的一块，就拿下开始做‘万通新世界广场’。”后来它被《北京房地产》杂志评选为“1994年杰出项目”。其成功的销售使潘石屹在英才辈出的首都崭露头角。

他的“SOHO中国”在完成“建外SOHO”等几个SOHO项目之后便成了“三无”公司：无土地储备、无在售房屋、无银行贷款。“批到地与找到好地段很难。”一向既大胆有不乏谨慎的潘老板感慨道。好在前不久他正式宣布，公司通过土地转让的方式拿到了位于“三里屯”的一块47万平方米的开发土地，项目已被命名为“三里屯SOHO”，包含商业、写字楼和高档公寓，将在2008、2009年陆续完工，其中近12万平方米的商业部分计划于明年年底以前建成。

北京有不少地名是由数字打头的，靠近外国驻华使馆区的“三里屯”即是其一，因为距离北京城门3里地（1.5公里）而得名。上世纪90年代，这里逐步发展成酒吧一条街。2004年6月开始，它进入全面改造阶段，并越来越令众多开发商垂涎，被认为是目前北京最好的地段之一。

据说此次交易金额超过了潘石屹前三个SOHO项目土地金额的总和。“三里屯区域紧邻北京中央商务区（CBD），既是传统的商业圈，又是比较现代的休闲地，只是最近两三年时间处于大规模建设阶段，周边项目建成以后，三里屯将是一个非常理想的区域。”潘石屹还举出地产界的一句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

不过，尽管地段的抉择很是重要，但潘石屹投入其房产生涯最大的资金拿地与建设三里屯还是被人看作是一次冒险。“这个项目的销售要在明年北京奥运会召开之后，可我们的看法非常坚定，就是看好中国经济的未来，看好2008年以后北京的房地产市场。”

有关房价“在2008年前后会不会往下跌”的争论一直在业内外“此起彼伏”，在如此敏感的时刻，潘石屹发表了《七大因素影响2007年房价走势》的文章，明确预言今年房价“仍将上涨”，从而引发新的论战。“光说话是没有力量的，不如用自己的行动买上一块地更能说明问题。”他拿三里屯项目自嘲道。

近几年中国地产界风云变幻，不少地产商就此打起了转行的主意。虽然“也有感觉受束缚的地方”，但潘石屹依然选择坚守，理由很简单：“我对房地产的发展还是很乐观的。”他列举了几个数据：去年，北京一手房的销售额超过2000亿元人民币，新房售出18万套，其中并不包括写字楼。“一年这样的销售额，是多大的购买力啊，全中国哪个行业年销售额能超过2000亿元？”

除了地产市场的销量带给他充足的信心以外，潘石屹还看重了“二线城市”的潜力。“中国的房地产业刚刚发展，北京、上海等大城市里虽然高楼密布，但是农村里还都是土坯房，房地产还有特别大的发展空间。”

“房地产是一个综合性的市场，政治是不是稳定，国家是不是安全，经济发展是不是正常，这些方面综合起来使我非常看好未来。”潘石屹说。