日前，住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。该计划一出，争议声四起。不少业内人士认为，这将加重中低收入者的观望心态，对开发商存量房销售带来更大压力。

但也有专家表示乐观态度。“保障房和商品房的目标群体存在差异，因此9000亿保障房计划的出台对整体楼市影响并不大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。而在不少业内人士看来，政府的这项决策目前也还只是一张“空头支票”，能否落到实处仍是未知数。

分流需求商品房压力更大

按照建设部的投资计划，经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量将超过600万套，平均每年供应量逾190万套。而据了解，2006年全国住房销售量是500多万套，2007～2009年大致维持在550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来3年住房成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过30%的份额。

资深房产专家韩世同认为，9000亿元投入保障房，打乱了市场预期，市场上一部分人本应进入便宜的商品房市场，但受保障房的影响，转向保障房市场，从而分流了商品房的市场需求，这将延长正处于下降周期的房地产市场调整期。

更有业内人士认为，9000亿元投入保障房会加重中低收入者的观望心态，对低端、郊区商品房造成一定负面影响。尽管保障房的目标群体进行了明确的定位，但现在能承受4000多元/平方米平均售价的购房者，可能也是商品房的有效需求者。

韩世同认为，保障房的实施是一个动态的过程，应该在未来根据市场情况不断调整保障房和商品房的比例，才能确保住房市场的真正健康。

加重观望气氛楼价或再跌

限价房和经济适用房对同区域的商品房的销售价格影响匪浅。据了解，当金沙洲区域某限价房的最高限价在6000多元/平方米时，同区域的多个商品房就以“比限价房还便宜”的销售价推出。

据某知名中介机构预计，如果这些保障性住房全面实施，去年到今年的保障性住房将占新增供应量的25%左右，对未来开发商现有项目的价格及交易量将造成一定的下行压力。

某知名专家分析，如果保障房占商品房市场需求的30%，意味着商品房市场30%份额被分流，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。总体来说，保障房的大量入市对商品房价格影响不容小觑。

中国资深房产专家陈真诚认为，3年内在全国投资9000亿元建保障性住房，在一定时期内，会把房地产市场中的一些中间需求拉向住房保障方面，减少商品房需求，从而影响供求关系预期，在一定程度上导致商品房市场上更多的人观望或继续观望，乃至弃购，将导致房价进一步继续下降。

未来住房供应格局或将改变

据规划，在未来3年里，预计有700多万套保障性住房供应到市场上。有业内人士表示，如果这个计划实现的话，房地产的格局将会发生重大变化，商品房将会向保障性住房看齐，市场将以保障房为主导。

SOHO中国董事长潘石屹日前表示，开发商主要是住宅开发商的生存状态也会发生根本的变化。前些年住宅开发商的商业模式、生存空间是普通住宅。而在未来格局中，普通住宅将被大量的保障性住房所替代，这些住宅开发商的生存空间将会面临很大的压缩。