近期中国楼市成交量骤减，突然陷入寒流期的房地产行业会不会使得美国次级贷风波上演中国版本？

中国工商银行城市金融研究所课题组7月8日在《中国证券报》上发表报告认为，在从紧的货币政策以及境内外资本市场普遍不景气等条件的综合作用下，2008年至2009年上半年中国房价总体下跌的可能性正在加大。

事实上，进入2008年以来，2007年房价飙升的势头就开始出现扭转迹象。据国家统计局7月16日发布的调查结果显示，今年6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％。这是房价涨幅连续第五个月出现回落。

而在房价涨幅明显放缓的同时，中国楼市也开始进入了低迷期。由于对未来房价走势看跌，多数的购房者开始保持观望心态，许多城市的楼市出现了有价无市的荒凉局面。

国家统计局的数据显示，1-5 月份全国商品房累计销售面积同比下降了7.2% ，截止5月末，商品住宅空置面积 6495 万平方米，环比增加 1.4% ，为11个月来的最高位，并且今年来呈逐月增加态势。其中中国一些房地产重要城市的销售情况都出现大幅下降趋势，如北京 1-6 月份住宅期房网上签约量仅为去年同期的65%，天津 6 月份单月的商品房成交量仅为去年的 75% ，深圳 1-6 月新建商品房成交面积同比减少54.4%，其中新建住宅销售面积同比减少 54.0% 。

6月27日在海南召开的21世纪房地产论坛上，金地集团董事长凌克发表演讲时曾透露，中国的房地产企业贷款有70%的资金全部来自于银行。而今，曾经火热的中国房地产业进入萧条时期，与房地产相关的贷款是否会成为拖累银行业绩的不良资产？

中断供房者增多

位处珠三角的深圳，在去年还是全国房地产市场领涨的冠军，而今年此时，深圳倒置成为领跌全国的冠军。深圳6月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年10月份的高峰已经下跌了36%。

当房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子的价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款数额甚至超过了房子现在能够卖出去的市场价格，也就是说，这些房子现在已经成了负资产。

君临山是深圳市2007年年底开盘的一个楼盘，2008年年初邓丽小姐以每平米11500元的价格在这里通过按揭购买了一套60多平米的二居室。但是7月17日，君临山官方网站最新更新的售价为每平米6888元，并含价值每平米700元的精装修，跌幅超过了40%。

邓丽告诉记者，现在这套房子的售价只有40万元，但是她却欠了银行50多万贷款，这套房子已经成为实实在在的负资产了。

很多像邓丽一样的供房者，面对价值急速缩水的房子，选择了不再向银行缴纳月供，宁可房子被银行收回。

邓丽对此情况也十分茫然，如果她继续供房，还贷加利息一共要付给银行140万元左右，而按照现在的房价这笔钱已经可以买到地段更好、面积更大的住房了。“如果房价继续跌下去，只能中断向银行还贷了。”邓丽说。

中国工商银行信贷科工作人员王克勤表示，当房价跌幅小于30%的时候，客户违约后，银行收回房子拍卖所得还是可以弥补这个房贷。但房贷违率上升也不是银行愿意看到的。因此，通常一旦出现客户不正常还款，银行都会主动打电话询问。如客户提出断供，银行都会劝说客户继续供楼。不过如果房价继续下跌，违约率肯定会进一步上升，客户断供的情况也会增加，不良贷款肯定也会进一步增加。

无独有偶，2007年爆发的美国次级按揭贷款危机蔓延到美国整个的住房信贷市场，由于房价大幅回落，造成了很多购房者违约。这与深圳目前出现的中断供房者从原理来看都是一样的--房屋的价值下跌到它所需要偿还的房贷的金额以下，而作为房地产融资的主要渠道的中国银行业是否会因此面临美国金融业一般的巨额亏损？

影响可承受

房地产市场上一直流传着一种理论认为，房价下跌10%，不会对银行产生影响；下跌20%，影响不大；房价下跌到30%以上，跌破首付比例，则将直接触及银行信贷安危的敏感神经。

目前在跌幅比较大的一些地方，珠三角地区几乎所有的城市房价跌幅都超过了30%，很多人开始担心房地产市场的动荡会不会冲击中国的金融体系。

对外经贸大学金融学院副院长丁志杰对记者表示，中国目前出现的中断供房者与美国在次级按揭贷款危机中出现的房贷违约有很大不同。中国的住房贷款主要由商业银行发放，申请人向银行贷款前必须具有不低于20％（90平米以下）－30％（90平米及以上）的首付款，也即贷款额不高于抵押物价值的70％－80％，申请人的收入较高因而还款能力较高，从已有的统计来看，贷款人的信用也较好。而在美国只需要支付5%的首付就可以购买住房，相较来看中国的住房贷款不仅不是次级贷款，反而是优质贷款，

丁志杰说，目前中国按揭贷款占银行贷款的比例只有11%左右，而像美国等一些市场经济发达的国家和地区，他们的按揭贷款通常会占到银行贷款的一半甚至更多，所以房价下跌对中国银行业的影响应该十分有限。

事实上，中国一直执行严格的从紧货币政策，在刚刚过去的2008年上半年，央行五次提高存款准备金率，目前存款类金融机构的准备金率已经从年初的14.5%提高到了目前的17.5%。央行同时通过公开市场操作，在上半年净回笼的资金在1.5万亿左右。并且央行明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量3.63万亿元。

丁志杰认为，从紧的货币政策将会淘汰一些弱小的房地产企业，但对于规范房地产行业以及提高银行业风险防范能力都是大有好处的。

中国社科院金融研究所研究员易宪容在自己的博客中也指出，目前房地产经营性贷款（房地产开发贷款和个人房屋贷款）只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，银行受此影响是有限的。

易宪容还进一步分析了住房按揭贷款的风险，指出：“下跌是始于2008年年初，假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个中国银行体系不良率也只增加11%，鉴于中国银行体系不良率最高时曾为40%，因此只要中国的整体经济不出现大问题，房价下地就不会对银行业造成多少影响。”

但海通证券高级分析师邱志承并不这样认为，邱志承在接收《每日经济新闻》采访时表示，不能因为占比小，就此评估对银行影响不大。他说，“银行贷款主要是制造业为主，房地产占了一部分，房地产开发贷款占银行体系贷款比重在5%-10%左右，不是最多的。但是从银行贷款来看，5%的不良贷款就可以让银行死掉。”邱志承认为，虽然目前房地产对银行的影响尚在承受范围内，但是如果5%～10%的房地产贷款出现大量的呆账和不良资产，这种影响对银行是非常大的。

“现在深圳、广州等珠三角地区房价下跌比较多”，邱志承说，“其他地区情况尚好，没有看到明显的不良贷款的上升，但风险已经开始出现，需要关注和警惕。”