2007年10月29日,一位市民在香港街头查看恒生指数情况。中国的房地产开发商更喜欢选择香港作为IPO发行地

“中国的亿万富翁人数现在已经仅次于美国，居世界第二。”10月10日胡润制造的《2007胡润百富榜》也令自己吓一跳：几年前胡润还为中国首富身价百亿而讶然，现在中国首富拥有的财富却要用千亿来计算了。

“中国良好的经济环境和两位数的经济增长率，制造出来巨大的财富。房地产业受到的影响最大，随之也产生更多的富豪。”10月8日公布的《福布斯》亚洲2007中国富豪榜制榜人范鲁贤也有相同的感觉。

但无论胡润百富榜还是福布斯富豪榜都有一个惊人的相似之处：首富均为碧桂园26岁的接班人杨惠妍；唱主角的都是房地产开发商。前10富豪中6位从事房地产，前40名中竟然有近20名位列其中；而这些上榜者的财富，十之八九又都来自资产上市后的价格膨胀。

这充分彰显了地产市场的巨大造富效应，也令其他的房地产开发商心动不已。10月8日SOHO中国房地产有限公司--SOHO中国(0410.HK)在香港交易所上市，开盘集合竞价时段报10.10港元，比招股价上涨21.69%。而经历过这天之后，SOHO中国的实际控股人--董事长潘石屹和夫人张欣两人所持股份的市值达317.45亿港元，由此轻松跻身中国富豪榜前列。

“民营房企谋求上市，其实也是为了筹集资金进行更大的扩张。”张欣说，这些业务迅速发展的民营房企，急需拓展银行以外的融资渠道，在现有的新型会计制度下，从民营房企转变为公众公司已经进入了最好的历史时期。

于是，在房地产行业中，一股上市热潮悄然升温--还未上市的公司筹备上市，H股上市的公司筹备回归A股市场，仿佛所有的房地产公司都在忙碌着，想借助上市奔向下一个财富之地。

回归A股再融资

自宣布要回归A股市场以来，富力地产(2777.HK)的市场策略突然发生了改变。今年上半年，富力主要通过收购方式，买下上海、昆山、天津、海南及沈阳合共7幅土地，总建筑面积约为274万平方米。十一黄金周前后，富力两周内买入的地块面积超过整个上半年，合计建筑面积超过356万平方米，总值超过101亿元。

10月10日，投资银行高盛发表报告表示，富力地产（2777.HK）近期在北京、成都及广东省积极吸纳土储，随着未来更多土储收购完成，调高其预期明年底潜在每股资产净值66%，至36.17港元。它认为富力地产未来15个月土储收购规模将至少达到236亿元人民币，富力地产将会依靠发行A股来维持其购地的速度，从而维持资产净值增长。

富力地产董事长助理陈志濠对此表示，今年内富力的商业地产开工面积会比往年有所增加，而今年落成的旗舰商业项目，将有助于明显提升集团的租金收益，这将更有助于回归A股的筹备工作。

其实在港股市场上，回归A股已经成为房地产开发商扩大融资途径的首选。10月以来恒生指数上涨9.99%，而多只回归概念股涨幅达到20%甚至接近80%，显著跑赢大市。除了富力地产之外，目前港股市场上已明确宣布回归计划的上市公司还有上海复地(2337.HK)、首创置业(2868.HK)等。

香港是上市首选

从H股回归A股的热潮不难看出，中国的房地产开发商更喜欢选择香港作为IPO发行地，今年先后有碧桂园、远洋地产、SOHO中国等多家内地房地产公司在香港上市。

杨惠妍在2007年成了亚洲的神话。她，26岁，中国首富，亚洲最富有的女人，个人资产净值高达162亿美元，而据今年3月公布的2007福布斯全球亿万富豪榜显示，李嘉诚的身家也不过是230亿美元。

她的神话也是从碧桂园香港上市开始的。在上市之前，碧桂园业务进行重组后，上市公司于2006年11月10日在开曼群岛注册成立。2006年总收入79.40亿元，净利润16.72亿元。4月3日，碧桂园发行24亿新股，集资额12亿美元，创下了内地房地产企业海外上市的最大规模。杨惠妍代表家族持有碧桂园控股95.2亿股（占总股份70％）。发行股票之前，按照1股1港元计算，为95.2亿港元。碧桂园控股4月20日在香港联所上市的开盘价7元，目前碧桂园股价约为13港元。

之所以内地房企选择在香港上市，是因为在香港上市融资要比在内地上市融资容易得多。房地产公司要想在中国A股上市，更多只能采取借壳上市的方法，而借壳上市并不容易。香港主要的支柱是金融、贸易、地产，所以地产公司是香港投资者最熟悉的，在这样的情况下，很多公司选择到香港上市，而且市值不高，容易受追捧。

土地是房地产企业的生命线。毋庸置疑的是，上市带来的直接效益是土地储备的大幅增加：碧桂园上市不足半年，所集资金便已使其土地储备翻倍，由1800万平方米增至2007年7月底的4500万平方米，成为中国土地储备最多的房地产企业。

海外上市受追捧

“目前有好几家房地产企业正在和我们商讨美国上市的计划。”北美证券集团北京代表处执行董事刘铮表示，融资渠道不畅，让不少国内房地产企业有志于海外上市。

他分析，对于房地产企业，国内目前的融资途径除去银行、信托，基本没有比较现实的融资渠道。海外基金虽然看好房地产投资，但由于缺乏退出机制以及相关法规，只能望而却步。国内上市对企业的条件限制较多、门槛过高，也无法成为主流融资方式。

“因此，不少房地产企业把目光投向海外上市。”刘铮透露，目前北美证券已经协助一家国内房地产企业通过了美国证券交易委员会的批准，预计到明年初就能够挂牌上市。此外，还有两家房地产企业的海外上市计划正在稳步进行。

尽管如此，在与国内房地产企业进行上市沟通的过程中，刘铮还是遇到了观念差异所带来的阻碍。他告诉记者，不少房地产企业认为如果连国内上市的资格都不具备，更不用谈海外上市。

“事实上，美国对上市公司的要求与尺度不同于国内。”刘铮指出，国内上市偏重于要求企业现有的规模与实力，因此，只有少数规模型房地产企业具备上市条件。而美国证券交易委员会对于企业现有实力并没有过多的要求，如纳斯达克告示版（注：纳斯达克分为三级：告示版、小额版、全国版）对企业没有资产额要求，没有开盘价的限制，也没有限制最低发行股份数量及维持天数，只是要求公司拥有30个以上原始股东；而且，尤为注重企业的发展潜力、未来的盈利能力，在进行上市审批的过程中，要求企业出具未来三年至五年的商业发展计划。

“目前我们正在运作美国上市的房地产企业，包括已获批准的房地产企业，都是中小房地产企业。”刘铮认为，对于美国证券交易委员会而言，重要的不是现在，而是未来。

“我们在其他国家的一个客户在美国的纳斯达克小额版上市，只用了近1年的时间就跃升至主版。”刘铮指出，国内房地产企业对于上市有一个“贪大”的误区，一些企业不愿上告示版和小额版，奢望直接进入主版，以利圈钱。

他表示，这种观念一定要改变，否则会影响到企业的持续发展。企业的发展是一个循序渐进的过程，“暴富”式的发展并不健康。

“海外上市门槛确实没有一些企业想象得那么高。” 西南证券研究发展中心研究员孟辉也认为，关键是房地产企业如何保持持续、平稳的收益。孟辉指出，虽然海外证券市场对于企业现有的条件并不过分看重，但对企业上市后的投资回报有很高的要求，国内房地产企业资金流动性差、周期长等因素，很难做到利润的稳定、均衡。除非企业拥有多个地产项目，即使一个或几个项目没有竣工，还有其他已经回款的项目来平衡收益。

此外，孟辉还担忧，企业纷纷寻求海外上市，意味着大量优质利润将流向海外市场，对于国内经济的发展十分不利。因此，拓展国内多元化的融资渠道仍然任重道远。