中国房地产从1998年开始走向快速发展轨道，在住房制度改革的内在动力推进下，在城镇居民改善住房条件的强烈需求下，房地产业呈现出跨跃式发展，不仅极大地改善了人居住房条件，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米，增长到2004年25平方米，在城镇化快速发展、城镇人口急剧增长的同时还达到了人均每年增长一平方米的显著成绩。同时，房地产开发对于改变城市面貌，加速旧城改造步伐，扩大内需，促进经济增长等方面都发挥了巨大作用。
    2004年初开始的宏观调控，重点是解决国民经济运行中的能源紧张问题，其中，一种普遍的观点认为是房地产投资增长过快直接导致了煤电油运的供需矛盾，因此，迅速降低房地产开发投资增长幅度成为宏观调控的主要任务，到2004年底，房地产开发投资增长幅度比第一季度下降了15个百分点，宏观调控效果明显。但与此同时，土地购置面积、新开工面积、竣工面积增幅都呈大幅度下降，导致市场出现了严重的供需矛盾，特别是在中低价位、中小户型供应短缺，土地招投标价格、建筑材料价格快速上涨的联动下，一些热点城市房价呈现快速上涨，有些接近20％的涨幅，有些项目已涨了50％以上。导致房地产价格居高不下，远远超过了普通居民的购房支付能力，另一方面也隐含着严峻的金融风险，因此，到2005年初的宏观调控，重点转向了稳定住房价格，调整供需结构，规范市场各方主体行为，同时继续控制投资规模。
    最近几年的房地产市场宏观调控政策，已从过去单一的行政手段转向符合市场经济规律的经济手段为主，辅之以法律和行政手段，其中，金融、税收、土地政策对市场调控发挥了重要作用。
    金融政策中，最重要的是从2003年开始，商业银行收紧了开发贷款，提出了更为严格的贷款限制条件，如不给土地出让金贷款，严格按照央行的规定方可得到贷款等，使房地产企业迅速意识到资金压力和风险。到2004年，国家又进一步提出了提高自有资金比例，商业贷款的受阻，使开发商被迫开始寻找新的资金供应渠道，在这种形势下，从2004年到2005年上半年，外资以各种方式迅速进入热点城市的房地产投资与消费领域。另外，从2004年下半年，配合宏观调控政策，央行两次提高个人住房贷款利率，明显抑制了一部分住房需求。这一系列金融政策的推出，导致开发和消费环节的资金紧张，抑制的过快增长的投资与消费需求。
    土地政策中，最为严厉的有三项，一是所有经营性土地一律停止协议出让，全部实行招投标；二是清理整顿开发区，开发区数量减少了一半以上，建设用地，特别是房地产开发用地明显减少，带来投资与供应数量增幅下降；三是新的土地政策明确要严控新增建设用地，重点盘活存量土地（已批准租赁开发的土地），但由于拆迁难导致社会矛盾加重，各地已大幅度削减了拆迁计划，已批租土地形成有效供应进入市场举步维艰。这三项政策全部指向土地市场供应量减缓，到今年上半年，大部分城市出现了开发商持币待购土地，一块土地拍卖，竞争非常激烈的现象。在一些特大城市反映出的土地供应不足，以及市场预期不明确，再加上开发商的哄托炒作，导致商品房价格一直呈上涨态势。今年前三个季度，全国商品房价格平均涨幅分别为12％，10％和8％以上，虽然增幅逐月回落，但与去年同期相比，依然呈较大幅度的上涨，并且从今后发展趋势看，调控房价的任务非常艰巨。
    2005年宏观调控中的税收政策效果最为明显，主要表现为两年内转让商品住宅，需要全额征收营业税，两年以后转让的非普通住宅，需要按差额征收营业税。这项政策对于打击投机行为作用突出，因为，短期炒作者，最为关心的短期内房价涨跌，但由于两年内全额征收营业税，导致很难判断未来房价走向，市场风险较大，如在两年内投资交易，则要至少涨幅超过8％，才能在扣除各种税费后收支平衡。因此，这项政策一出台，投机者迅速撤离了市场。然而在调节开发商超额利润方面，目前的税收手段明显不足，虽然早有土地增值税政策，但执行起来比较困难。当前的税收政策中，重点调节了流通环节，对持有环节征税，调整存量住房资源方面还明显不足。